LE SECTEUR EST A L’ARRET COMPLET
Une pandémie meurtrière internationale
Une pandémie meurtrière internationale
LE CAPITAL DE LONG TERME ASSURE SA PERENNITE
A côté des actions cotées au jour le jour qui font trembler le secteur, les montages proposés dans le tourisme apportent un capital de long terme qui doit lui permettre de tenir le cap, pourvu que la trésorerie tienne.
Le LMP/LMNP, tandem de très long terme pour le gestionnaire du fonds et le propriétaire des murs
L’exploitant n’a plus à immobiliser des capitaux dans l’immobilier pour financer son développement en France ou à l’étranger dans le cadre du LMP/LMNP, Loueur Meublé professionnel ou Loueur Meublé Non Professionnel. C’est en effet le particulier qui porte le poids de l’investissement. Des gestionnaires comme Pierre et Vacances, Odalys, ou Lagrange fondent leur développement sur ce schéma.
L’investisseur privé bénéficie d’une décote de 20% sur de l’immobilier neuf qu’il achète hors taxe pourvu que le gestionnaire assure trois services (sur les quatre répertoriés), et de revenus nets d’impôts sur près de 20 ans, grâce à l’amortissement différé. Si l’exploitant gère un outil de travail prêt à l’emploi, attention à l’effort d’entretien quand les structures vieillissent et au versement des loyers au propriétaire en cas de crise, malgré la relative sécurité du bail commercial.
Avec le COVID-19, le gestionnaire peut-t-il s’exonérer du paiement de ses loyers au propriétaire pour améliorer sa trésorerie ?
« Pour l’instant, les pouvoirs publics annoncent l’absence de sanction en cas de non-paiement des loyers commerciaux pendant la période de confinement. Cela veut simplement dire que le propriétaire ne peut pas les recouvrer judiciairement, comme s’ils n’étaient plus exigibles. Ce n’est pas un retard de paiement qui ne pourra être sanctionné mais un défaut de paiement (selon l’Ordonnance du 25 mars 2020). Cette dérogation s’explique par la force majeure qui empêche le locataire d’exploiter les locaux. Cette dérogation ne peut donc se justifier que pour la période de confinement, peu importe que le locataire tarde à rouvrir son commerce pour des raisons qui ne relèveraient plus de la force majeure » – Maître Meillet, cabinet Talon Meillet, Avril 2020.
Le propriétaire doit-t-il payer charges et travaux ?
Oui, intégralement.
Aucun report d’exécution des résolutions votées ne peut s’envisager sans exposer la responsabilité du syndic tenu de les exécuter en vertu de la loi, sauf à recueillir le consentement d’une majorité de propriétaires qui accepterait de convoquer une assemblée générale à voter sur une résolution portant sur la suspension de dépenses de travaux. Difficile à imaginer en contexte de confinement.
Conclusion, dans ce cas, si le propriétaire rencontre des problèmes de trésorerie, il devra se tourner vers sa banque pour aménager son crédit.
Bien entendu, la prise en charge des travaux dépend directement de la rédaction du bail, en particulier pour les articles 605 et 606 du Code Civil.
Les résidences de tourisme sont-t-elles bien préparées pour sortir de la crise par le haut ?
En cette période de crise, gestionnaire et propriétaires de murs ont des intérêts divergents, puisque l’un suspendra ses loyers, tandis que l’autre rembourse ses crédits.
A plus longue échéance, la séparation de l’immobilier et de la gestion peut s’avérer dévastatrice si un plan pluriannuel de travaux n’a pas été mis en place les années précédentes pour faire face à la concurrence d’établissements neufs et des pays méditerranéens à bas coût. C’est déterminant pour préserver les revenus de l’exploitant lors de la reprise, et assurer la valorisation des biens en cas de revente ultérieure.
Un exploitant doit jouer la qualité pour obtenir des avis positifs sur les réseaux sociaux et fidéliser une clientèle qu’il faudra faire revenir après la pandémie.
Des fonds d'investissements au côté d'acteurs régionaux pour gérer murs et fonds de commerce
Le succès du modèle où gestionnaire et propriétaire de murs ne font qu’un tient à l’alignement de leurs intérêts. Preuve en est la persistance d’un capitalisme familial transmis de génération en génération. Les groupes régionaux bénéficient aussi du capital développement pour soutenir et accélérer la croissance de l’établissement et du capital transmission ou leveraged by-out (LBO) pour financer l’acquisition de l’entreprise avec effet de levier.
Le problème de trésorerie lié à une crise, aussi forte qu’immédiate, est moins sensible dans cette configuration, car les hôteliers n’ont pas à payer la majorité des charges d’exploitation (salaires) et peuvent décaler les emprunts.
De plus, pas de risque pour l’hôtel de voir partir ses investisseurs, ces derniers ayant l’engagement de conserver leur investissement toute la durée prévue. L’investisseur quant à lui, aura le temps de voir remonter la valorisation de ses parts avant le dénouement du fonds d’investissement.
Les chefs d’entreprises qui ont vendu leur sociétés réemploient le produit de cession dans une de ces pépites (éligible selon le code général des impôts) pour réinvestir des sommes importantes. Exemple de clubs deals présentés à l’été 2019, ce Portefeuille de 25 hôtels dont 23 murs et fonds de commerce, 1 586 chambres, sous enseignes du groupe hôtelier Accor pour une durée cible de 7 ans ou ce Camping 4* à Bordeaux de 391 emplacements sous enseigne Yelloh! Village.
Les particuliers peuvent aussi investir via les FIP, Fonds d’Investissement de Proximité, car ils peuvent réduire leur impôt de 25% du montant investi pour un FIP classique à 38% dans un FIP Corse ou Outre Mer. Le tourisme trouve naturellement sa place dans ce dispositif où les PME régionales non cotées en bourse représentent 60% du fonds minimum. C’est ainsi qu’un ancien Novotel, le Royal Bora-Bora a été rénové (avec le fonds FIP Outre-mer Inter Invest n°1) .
LE PLAN D’ACTIONS SUR LA TRESORERIE SERA-T-IL SUFFISANT POUR SAUVER LE SECTEUR
Le tourisme, quel que soit le véhicule d’investissement, bénéficie des mêmes ordonnances pour affronter les problèmes de trésorerie, rencontrera les mêmes difficultés de reprise, mais chacun n’aura pas les mêmes facilités à s’en sortir.
Une situation de force majeure, c’est une cellule de crise à intégrer. Les syndicats professionnels, et les journaux spécialisés sont sources d’information. Les Offices du tourisme et Chambres du Commerce assurent par courriel ou téléphone l’aide nécessaire aux indépendants tandis que les groupes bénéficient de l’appui complémentaire des fonds d’investissement. De surcroit, le gouvernement et les banques ont pris la mesure immédiate de la situation.
Des opportunités pour assurer la solvabilité des sociétés dans les mois qui viennent
Des mesures immédiates au niveau de l’exploitation
D’abord, pour les résidences mer ou montagne, la pandémie arrive en fin de saison d’hiver pour les stations de ski, et au tout début de la saison pour la côte. L’impact sur la haute saison 2020 pourrait s’en trouver limité.
« Le début de saison, qui va de pâques à fin juin, sera perdu, représentant une perte de chiffre d’affaires de l’ordre de 10% à 20% du total annuel, mais un peu moins (5% à 10%) de l’EBITDA annuel. La haute saison, qui représente près de 90% des résultats annuels, pourrait être en ligne avec les objectifs fixés avant l’apparition de cette crise, pour autant que les conditions sanitaires puissent revenir à la normale à partir de mi-juin 2020. Le secteur a, par le passé, démontré sa capacité à prendre les réservations et remplir les sites en juillet-août sur de très courtes périodes (dernière quinzaine de juin) en suite de mauvaises conditions climatiques au printemps. » – Pierre Dupuy-Chaignaud, directeur associé de 123-IM, Avril 2020.
Mais comment effectuer le travail en intersaison si des chantiers en cours doivent fermer pour cause sanitaire ?
Appeler en renfort les autoentrepreneurs et artisans travaillant seuls sur l’entretien des espaces verts, les réparations et la mise en route des piscines.
Un hôtel vide, c’est aussi un hôtel à gardienner, des plaques de bois à fixer sur les portes en prévention du vandalisme.
C’est encore des emplois à préserver, et des saisonniers à recruter. Plus tard, il sera toujours possible d’adapter les coûts variables (linge, petits déjeuners) et en limitant le nombre de saisonniers, et couper dans le budget animation.
Le tout est d’être prêt à temps pour séduire les premiers vacanciers.
Les Ordonnances pour réduire les charges fixes
Le chômage partiel permet de fermer les établissements sans continuer de payer les salaires. Le report des échéances bancaires aide à sauver la trésorerie, mais attention, la mise en place des crédits ne sera pas si évidente. Les bilans sont lents à sortir par des experts-comptables, sans accès pratique aux pièces papier. Les mieux placés pour obtenir ces reports d’échéance seront sans doute les établissements qui, après la crise de 2011, ont profité des belles années de l’hôtellerie et des taux bas pour se renforcer.
La mise en œuvre de la garantie de l’Etat pouvant comporter des exclusions en cas de défaillance, les banques devraient se montrer vigilantes sur les dossiers fragiles.
Que se passe -t-il si le gestionnaire perd du Chiffre d’Affaires ?
En cas d’annulation du séjour notifiée entre le 1er mars et le 15 septembre 2020, les hébergements de courte durée ont la possibilité de proposer au client, qui ne peut le refuser, un avoir de 18 mois plutôt qu’un remboursement (selon l’Ordonnace n°2020-315).
Préparer la réouverture sans en maîtriser la date
Côté clientèle, si les salariés sont en chômage partiel à 80% de son salaire, et en l’absence de prime, leur budget vacances baissera. De même pour le vacancier étranger, moins ou pas protégé en cas de licenciement et dont le taux d’épargne est plus faible qu’en France. Le prix des nuités risque d’être pénalisé.
Les vacanciers prudents préfèreront le territoire national et les résidences, plus autonomes que des chambres d’hôtel avec restaurant. Ils choisiront leur véhicule plus que le train ou l’avion pour des endroits proches de la nature.
Les établissements devront profiter de cette période de télétravail pour rendre leur site attractif et opérationnel et diminuer la part de réservations Boooking ou Homeaway. Moderniser un accueil à distance avec des clés digitales, et des états des lieux avec des photos prises par le client. Pas question de déshumaniser pour autant. Au contraire, développer un service ad hoc de conciergerie, panier repas, remplissage de frigo à l’arrivée, ou réservation d’activité en ligne. La location de voiture par agence virtuelle comme Toosla devrait aussi repartir plus vite (entretien Eric Poncin, PDG de Toosla, Avril 2020).
Des restructurations par les institutionnels
Du LMP/LMNP à L’OPCI : REGROUPER UNE MULTITUDE DE PROPRIETAIRES grâce aux ventes en bloc
Même si certaines ont vieilli, les plus anciennes résidences de tourisme ont été construites sur les plus beaux fonciers. Un institutionnel sera capable de restructurer des appartements trop petits en chambres d’hôtel. Il maîtrise la marge sur les travaux par appel d’offres, limite les frais juridiques et les frais de commercialisation en ayant sorti les petits propriétaires privés. Cela s’est déjà fait avec succès en Espagne ou en Grèce sur du timeshare. Le produit hôtelier devrait rapporter 130 à l’institutionnel de type OPCI contre 100 à l’investisseur privé LMP/LMNP. Des opportunités sont en vue.
CONCLUSION
S’il est encore trop tôt pour mesurer l’onde de choc de cette pandémie, les fondamentaux à moyen terme dans l’hôtellerie restent bons. Grâce aux mesures mises en œuvre, conserver la trésorerie nécessaire doit permettre au secteur de tenir le temps de renouer les niveaux d’activité en ligne avec l’historique. Plus que jamais, l’attention portée au client sera déterminante. C’est lui qui décidera de revenir à tel ou tel endroit, et son avis personnel sera démultiplié sur les réseaux sociaux, très utilisés lors du confinement.
Dès lors que l’activité économique générale repartira, les petits hôtels en région qui reçoivent les commerciaux, les voyageurs du bâtiment, les séminaires reprendront rapidement. Peut-être doit-on s’attendre à un effet retard sur Paris si la clientèle américaine, entrée plus tard dans la pandémie, revient avec un certain décalage et un revenu dégradé. Les regroupements d’indépendants devraient s’accélérer. Les OPCI et les fonds de capital retournement pour financer l’acquisition d’un établissement en difficulté et lui fournir les ressources de son redressement.
Dans le courant de l’année, le monde entier ayant subi cette catastrophe, l’investisseur n’aura qu’à faire son marché mais il restera à convaincre. Les places asiatiques devraient se montrer très séduisantes pour qui a des liquidités à placer, au vu des courbes de croissance structurellement supérieures aux nôtres. Après avoir déployé de tels efforts pour maintenir à flot ce secteur crucial pour notre économie, le gouvernement aura à confirmer un plan Marshall de nature à remettre la France dans la compétition mondiale.
Par Sophie de Brosses.