Résidence de tourisme: Une tragédie en trois actes

Dans les résidences de tourisme en montagne, la demande des clients connaît une évolution sensible. Comment allier souplesse de l’offre et rentabilité financière de toutes les parties prenantes pour pérenniser le modèle socio-économique ? montagne en hiver. La scène est organisée grâce aux autorités locales qui mettent tout en oeuvre pour que le théâtre soit accueillant pour les trois acteurs principaux, le propriétaire, le gestionnaire et le client. Chaque personnage, s’il a un rôle différent, doit jouer le même texte. Or, les époques changent, et les attentes évoluent.
On ne donne plus aujourd’hui une pièce classique de la même façon qu’il y a trente ans. Pour que le titre « Vacances à la neige » reste un succès pour tous, il devra s’appeler désormais « Les quatre saisons de votre Heidi ». C’est pourquoi la mise en scène doit évoluer grâce à l’expertise de conseils patrimoniaux spécialisés en la matière.

Réinventer la relation propriétaire/gestionnaire/client, c’est avoir la vision d’un nouveau genre, constructif, souple, et en interaction avec le public d’aujourd’hui. Pourquoi le drame est-il écrit ? L’action se passe essentiellement au quatrième et premier trimestre de chaque année, mais nous devons mettre en perspective la vision de chacun . Le touriste vit en février sa semaine de vacances à l’aune de la neige qui tombe sur sol.

Le gestionnaire voit droit devant lui car il doit équilibrer son bilan chaque année avant d’attaquer la suivante. Le propriétaire, qui a souscrit un prêt sur quinze ou vingt ans, pense aux revenus qui assureront sa retraite, laissant porter son regard « sur la ligne bleue des Vosges ». Plus encore, à l’envers du décor, les institutionnels et les acteurs de la station prennent des engagements de très long terme pour assurer à l’écosystème un développement pérenne.

Acte I : une résidence de tourisme neuve dans un contexte favorable

1975 : un public jeune part à l’assaut des montagnes. Il profite des pistes le plus longtemps possible. Les classes de neige se développent. La création de petits logements en quantité permet de faire face au tourisme de masse. Pour s’assurer des allotements suffisants, le gestionnaire met en place, avec les propriétaires, des baux commerciaux de longue durée sans possibilité de sortie anticipée. Ces baux alléchants pour les propriétaires comprennent souvent la centralisation des charges et le paiement de celles-ci par le preneur à bail, ou même le paiement des travaux d’entretien, voire des grands travaux.

Le bailleur à la recherche d’une rentabilité sans risque est attiré par cette promesse initiale. De plus, la fiscalité attractive de la zone de revitalisation rurale (ZRR) – les lois Périssol et Demessine – participe à la croissance quantitative et qualitative sur plusieurs années. Les premières résidences se construisent sur les meilleurs emplacements, au pied des pistes, au centre du village, à des altitudes où l’abondance de neige facilite les longues périodes d’exploitation. Aujourd’hui, la région Auvergne-Rhône-Alpes compte à elle seule 40,3 % des résidences de tourisme en France. Enfin, l’aménagement du territoire a permis le développement maîtrisé des infrastructures, l’installation des remonte-pentes et des télésièges et l’extension du domaine skiable. Un euro de dépense dans les remontées mécaniques génère en moyenne 6 à 7 euros de dépenses additionnelles en stations, avec des montants variables selon les clientèles et le profil des stations.

Acte II : les résidences de tourisme ferment les volets

2000 : un touriste désormais âgé se rend à la montagne pour le ski, mais pas seulement. Il est là pour se détendre, aller à la piscine, au spa, et bénéficier de services renouvelés. Les familles les plus aisées ne se contentent plus d’un hébergement exigu. Le changement de millénaire comme la technologie accélèrent le cours du temps. L’immédiateté devient la règle. Tiens, si on partait à la montagne ? Il y a de la neige en ce moment. Le vacancier vit un rythme de la dernière minute, inscrite dans les mœurs avec l’usage quotidien du portable, et des applications météo.

Parallèlement, le gestionnaire connaît des exercices déficitaires, provisionne rarement les grosses dépenses à prévoir, et peut abandonner la résidence ou faire faillite. Le propriétaire en subit les conséquences. Il ne perçoit plus les loyers, mais continue de payer les charges. Il doit dans certains cas rembourser les avantages acquis, y compris la TVA non prescrite. Les propriétaires récupèrent certes leur bien, mais n’ont alors plus les moyens de l’entretenir. Un nouveau décor s’installe. Les gestionnaires prennent l’exploitation des résidences neuves. Les lits chauds se refroidissent, les volets ouverts se referment. Ces friches représentent un gâchis écologique et économique de grande ampleur sur certains villages.

La réalité économique

C’est le cauchemar des municipalités. La rénovation de l’ancien s’avère parfois des plus coûteuses quand il faut non seulement restructurer les petites surfaces, et impensables si la construction contenait de l’amiante. Comme le souligne la ministre de l’Égalité des territoires et du Logement, « les outils existants comme les ORIL, les opérations de réhabilitation de l’immobilier de loisir, et les villages résidentiels de tourisme n’ont pas permis d’amorcer un réinvestissement massif dans ces résidences ». La réalité économique fait mal. Le tourisme français alpin passe au second rang derrière l’Autriche, qui prend de l’avance avec des télécabines ultramodernes, et une facilité d’accès grâce aux navettes gratuites aux stations depuis les gares ferroviaires.

Acte III : un nouvel élan pour les résidences de tourisme

Aujourd’hui, le vacancier choisit parmi l’offre pléthorique de résidences. Il attend du gestionnaire une variété de propositions en dehors de la seule activité de ski. Il espère venir à toute heure du jour, parfois un week-end au lieu d’une semaine entière. Le gestionnaire doit réinventer son modèle économique pour créer de la valeur, mais pas au détriment du propriétaire. D’un côté, le gestionnaire ne peut attendre du propriétaire qu’il prenne en charge tous les travaux de la montée en gamme. Pour que les villages conservent des lits marchands, l’opérateur signe une convention d’aménagement dans le cadre de la loi Montagne.

Il faut aussi explorer les pistes des nouvelles formules à durée renouvelable tous les trois ans, des loyers variables en fonction du remplissage, ou un mandat plutôt qu’un bail. Attention à valider toutes les conditions pour éviter les requalifications fiscales. De l’autre, le propriétaire doit accepter qu’un gestionnaire gagne de l’argent pour lui payer ses loyers et assurer le confort des clients. Il doit se souvenir des côtés positifs de son opération : dans les dix dernières années, l’indice de coût de la construction (ICC) sur lequel sont indexés les loyers s’envole, tandis que les taux d’emprunt s’effondrent. Les attentes du marché sont en pleine mutation.

Le défi lancé aux résidences de tourisme est de se rénover en conservant une rentabilité locative par la concertation. Il est indispensable de faire intervenir des conseils patrimoniaux et juridiques spécialisés dont la vocation est de pérenniser les revenus locatifs des propriétaires en maintenant le nécessaire équilibre financier du gestionnaire. Aussi, pour ne pas tomber dans l’abîme, veillons jour après jour au fragile équilibre du patrimoine commun à tous ces acteurs, et travaillons dans cet esprit, année après année, et de génération en génération.

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